ビルの排水管のつまりは点検と定期清掃で防ぐ｜つまりやすい箇所と頻度

「排水管の清掃は、半年に1回まとめて業者に頼んでおけば足りる」。建築物衛生法が特定建築物に求める排水設備の掃除は6か月以内ごとに1回なので、清掃の予定もこの間隔で組まれがちです。ところが、ビルの排水管で詰まりやすい箇所はおおむね決まっていて、厨房のグリース阻集器のように、半年を待たずに油脂がたまる箇所もあります。

詰まりを防ぐには、詰まりやすい箇所ごとに点検と清掃の間隔を分け、流れの遅れのような兆しが出た系統から先に洗いましょう。古い金属の排水管を高圧洗浄するときは、先に管の中をカメラで見て、水圧や洗い方を決めてから頼んでください。

ビルの排水管で詰まりやすい5つの箇所

ビルの排水管で詰まりやすい箇所は次の5つで、どれも汚れや異物が入りやすい系統か、流れが遅くなる箇所に当たります。

厨房の排水管とグリース阻集器

厨房の排水管では、排水に混じった油脂が冷えて管の内側に固まり、野菜くずなどを巻き込みながら流れる幅を狭めていきます。グリース阻集器（グリストラップ）は、厨房の排水から油脂と生ごみを受け止める槽で、阻集器で止めた分は下流の管に流れません。

グリース阻集器の清掃が遅れると、受け止めきれない油脂が下流の管や地下の排水槽へ流れ出ます。排水槽の表面で油脂が固まって浮かぶ層は、排水ポンプの故障も招くため、厨房の系統は阻集器から先に手を入れましょう。

大便器と小便器の排水管

大便器と小便器の排水管も、厨房の系統と並んで詰まりやすい管です。大便器の系統では、トイレットペーパー以外の紙や布、生理用品が流されると、管の曲がりや合流部で引っかかります。

小便器の排水管には、尿の成分が固まった尿石が少しずつ付き、水を流すだけでは狭まった幅が元に戻りません。排水槽の点検で布や紙が見つかったときは、その系統を使うテナントに流さないよう伝えておけば、同じ異物による詰まりを繰り返さずに済むでしょう。

横に延びる管の曲がりと合流部

横に延びる排水管は、立て管より勾配が緩く流れが遅いため、固形物や油脂が管の底に残りがちです。とりわけ詰まりが始まりやすいのが、流れの向きが変わる曲がりと、複数の系統が合流する箇所です。

立て管が下の階で横向きに曲がる箇所も、上の階からの排水が集まるため、付着物がたまりやすい箇所として見落とせません。図面で曲がりと合流の位置を確かめておけば、詰まりが起きたときに、どの区間から洗うかをすぐに決められるでしょう。

地下の排水槽と排水ポンプ

排水槽の清掃が足りないと、浮いた汚れが固まってポンプが動かなくなったり、ポンプが布や紙を巻き込んで詰まったりします。

槽にたまった汚水が腐ると、悪臭とともに有毒な硫化水素も出るため、清掃の間隔を延ばしすぎてはいけません。汚水槽や厨房の排水が入る槽では、水位を測る電極棒に固形物が付いて誤作動しやすいので、フロートスイッチなどに替えてあるかも確かめておきましょう。

屋上のルーフドレンと雨水管

屋上やベランダの雨水の排水口であるルーフドレンは、落ち葉やごみでふさがりやすい箇所です。ふさがったまま雨が降ると屋上に水がたまり、豪雨のときには、屋外の排水管から逆流した雨水が床の排水口からあふれることもあります。

増改築の工事でモルタルが雨水管に流れ込み、次の雨で室内に雨水が入って初めて気づく例もあるため、工事の前にはルーフドレンのまわりを養生しておいてください。敷地の雨水ますは、底の泥だめにたまった土砂を定期に取り除きます。

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排水管の詰まりの前に出る4つのサイン

排水管の詰まりは、管が完全にふさがる前に、次の4つのサインとして表れます。どれか1つでも出た系統は、次の定期清掃を待たずに点検しましょう。

• 流れの遅れ：流しや洗面台にためた水を一気に流すと、引くまでに時間がかかる
• 排水口の音：水を流した後に、同じ系統のほかの器具の排水口からゴボゴボと音がする
• 下水の臭い：トラップにたまっているはずの水が切れて、排水口や掃除口のまわりで下水の臭いがする
• 排水ポンプの電流値：運転中の電流値の振れが大きいときは、ポンプが固形物を巻き込んでいることがある

同じ系統の複数の器具で流れが遅いときは、器具の近くではなく、立て管か横に延びる主管の詰まりを疑います。建物のすべての系統で一度に流れが悪いなら、敷地の屋外の排水管か、敷地の外の公共下水道に原因があるかもしれません。公共下水道は市町村などが管理しているため、原因が敷地の外にありそうなときは、下水道を管理する自治体の窓口に連絡してください。

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排水管の点検・調査と清掃の頻度

排水管の清掃の頻度は、法令が特定建築物に義務づける6か月以内ごとに1回を最低限とし、詰まりやすい箇所だけ間隔を縮めて組みます。

ビル管法が定める6か月以内ごとの掃除

建築物衛生法（ビル管法）により、特定建築物の所有者など維持管理の権原を持つ人は、排水に関する設備の掃除を6か月以内ごとに1回、定期に行わなければなりません。掃除の対象には、排水管のほかに排水槽や通気管、グリース阻集器などの阻集器、排水ポンプも入ります。

（参考：建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則 第4条の3（e-Gov法令検索））

排水設備の点検の項目は、厚生労働省の告示で、次の4つの設備ごとに決まっています。どの項目も定期に点検するよう定められていますが、掃除と違って努力義務にとどまり、間隔の数字もありません。

• トラップ：排水口の下にたまる水が、適切な深さに保たれているか
• 排水管と通気管：損傷、さび、腐食、詰まり、漏れがないか
• 排水槽と阻集器：浮いた汚れと沈んだ汚れの状況、壁の傷みやひび、さび、漏水がないか
• ポンプと水位の制御装置：フロートスイッチや電極式制御装置、満減水警報装置、フート弁、排水ポンプが正しく動くか

特定建築物に当たるのは、店舗や事務所、百貨店、旅館などに使う部分の延べ面積が3,000平方メートル以上の建物です。建物全体を学校教育法第1条の学校などに使う場合は、8,000平方メートル以上が基準になります。共同住宅は用途に含まれないので、住宅の部分は面積に数えません。

特定建築物でなくても、多くの人が使う建物の所有者などは、同じ基準で維持管理するよう努めなければなりません。

箇所ごとの清掃と点検の目安

箇所ごとの清掃と点検の間隔は、次の5つを目安に組めます。

• グリース阻集器のバスケット：たまった生ごみを、原則として使った日ごとに取り除く
• グリース阻集器の槽の中：底や壁、トラップに付いた油脂と沈んだ汚れを、1〜2か月に1回程度、高圧洗浄などで落とす
• 排水槽：6か月以内ごとの清掃を最低限とし、汚れのたまり方を見て回数を増やす
• 排水管：流れ具合や漏れの点検は日常から月単位で行い、内視鏡などで管の中を調べる調査は半年から数年の周期で計画する
• 通気管：1年に1回程度、系統ごとに異常がないか点検する

5つの間隔は、厚生労働省が保健所の指導の参考資料として通知した維持管理マニュアルにある管理方法の一例で、6か月以内ごとの掃除のような法令の義務ではありません。

（参考：建築物における維持管理マニュアル 第4章 排水の管理（厚生労働省））

関連記事：下水管の汚泥堆積対策｜たまる原因と点検から清掃までの実務手順

詰まる前に流れを保つ清掃の方法

排水管の定期清掃に使う方法は、主に高圧洗浄とワイヤーの2つで、どちらか1つですべての汚れを落とせるわけではありません。

高圧洗浄で流す油脂と汚泥

高圧洗浄は、高圧ポンプで5〜30MPaの水をノズルから噴き出し、噴き出す力でノズルを管の奥へ送り込みながら洗う方法です。管の内側に付いた油脂や汚泥、土砂を洗い流すのに向いていて、定期清掃の中心になります。

下の階から上の階へ、下流から上流への順に洗ってもらいましょう。上流から先に洗うと、はがれた汚れが下流の管で詰まりを起こしかねません。

ワイヤーで削る固い付着物

ワイヤーを使う方法は、コイル状に巻いたピアノ線の先にヘッドを付け、機械で管に送り込んで固い付着物を削り取る方法です。管の内径に合う大きさのヘッドを選ばなければ、付着物が管の内側に残りかねません。

ワイヤーの長さは25m以下なので、届くのは横に延びる管で25mまで、立て管ではワイヤーの重さから20m程度が限界です。厨房で固まった油脂は高圧洗浄だけでは落ちきらないことがあり、ワイヤーと組み合わせて落とします。布や髪の毛が絡んだ詰まりも、高圧洗浄の前にワイヤーで取り除いておかないと、洗い残しが出かねません。

排水管の高圧洗浄の3つの注意点

排水管の高圧洗浄で注意が要るのは次の3つで、どれも管の傷み具合や詰まりの程度を先に確かめておかないと防げません。

古い鋼管や鋳鉄管のひびと漏水

腐食が進んだ古い鋼管や鋳鉄管は管の壁が薄くなっていて、強い水圧でひびや穴が開き、漏水につながることがあります。管の傷みは排水口から見ただけでは分からないので、築年数の古いビルでは、先に内視鏡による調査で管の中を確かめてから水圧を決めてもらいましょう。

腐食がひどい区間は、水圧を下げるか、ワイヤーを使う方法に切り替えます。どちらでも管を傷めるおそれが残るなら、清掃より先に、管の内側の補修や管の交換を検討してください。

器具の排水口からの逆流

詰まりがひどい管を高圧洗浄すると、洗浄の水が行き場を失い、上流の器具の排水口や掃除口から汚水が噴き出すことがあります。作業する系統の器具の口を養生し、テナントには作業の時間を前もって知らせておきましょう。床下にある掃除口は、外すと管の中の排水が流れ出るため、まわりを養生してから外します。

曲がりや合流部の洗い残し

排水管の曲がりや合流部はノズルの水が当たりにくく、洗った後も付着物が残ることがあります。洗い残しがないかは、清掃の前と後に管の中を撮った映像を比べなければ分かりません。

建築物排水管清掃業として都道府県知事の登録を受ける業者には、写真を撮れる内視鏡を備えることが求められます。清掃の前後に管の中の詰まり具合を内視鏡で確かめ、清掃の効果を確認することも、登録の基準に入っています。登録を受けるかは事業者が選べるため、清掃の前後の映像を報告書に付けてもらえるかを、頼む前に確かめてください。

排水管の清掃を業者に頼む前に決めること

排水管の清掃を業者に頼む前に、次の4つを決めておくと、見積もりの範囲と当日の段取りが清掃の目的に合います。4つとも、見積もりを頼む段階で業者に伝えましょう。

• 清掃する系統：厨房やトイレなど、どの系統のどこからどこまでを洗うかを決める
• 掃除口の位置：ホースやワイヤーを入れる掃除口を図面と現地で確かめ、ふだんから外せる状態にしておく
• 作業の時間帯：テナントの営業時間外に組み、水を使えない時間を前もって知らせる
• 報告書の中身：清掃の前後の映像と、管の傷みが見つかった位置を載せてもらう

地下の排水槽の清掃も一緒に頼むときは、作業の安全の段取りも確かめてください。汚水など腐りやすい物を入れる槽の内部は、労働安全衛生法施行令別表第6が定める酸素欠乏危険場所に当たり、排水槽の清掃中に硫化水素による事故も起きています。作業主任者が作業を指揮し、酸素の濃度が18%以上、硫化水素の濃度が10ppm以下であることを測ってから槽に入る段取りになっているかを、業者に聞いておきましょう。

排水管の清掃と下水道管の点検を清美環に相談

6か月以内ごとの掃除は特定建築物の最低限の間隔にすぎず、厨房のグリース阻集器のように、半年を待てない箇所もあることを覚えておいてください。

創業30年を超える神奈川県相模原市の清美環は、下水道管と排水管の清掃やタンクの清掃を本業にしており、グリストラップの清掃や詰まりの除去も行っています。管の中の汚泥や水位、硫化水素、段差の様子も、本業の清掃の現場で知っています。

清美環は管内点検ドローン『フクロウ』による点検も行っていますが、建物の排水管は、事業の方針として機体を入れる対象にしていません。機体を入れるのは、下水道管やマンホール、大型タンク、焼却炉、ボイラー、プラントの設備などの内部です。専任のオペレーターが操縦して映像と報告書をデータで納品し、点検で見つけた堆積や詰まりは本業の清掃で取り除きます。