ビルの排水管調査は、詰まりや漏水が起きてから原因を探す事後の調査と、定期の清掃に合わせて管の中を見ておく計画的な調査とで、頼む範囲と記録の残し方が変わります。事後の調査は原因の箇所が分かれば終わりますが、計画的な調査は、同じ位置を繰り返し撮って前回の映像と比べなければ、管の変化が分かりません。どちらの調査でも、管が共用部にあるか専有部にあるかで、調査を決める人と、住戸や区画への立ち入りの段取りが変わります。
建物の中の排水管の調査は、主に掃除口などからカメラを差し込む方法で行います。管内点検ドローンを運用する清美環も、建物の中の排水管は、事業の方針として機体を入れる対象にしていません。発注の前に、調査の目的と調べる範囲を決め、カメラが段差や勾配で先へ進めなかった区間の扱いを業者と取り決めておけば、調査が途中で止まっても次の手を打てます。
事後対応と計画調査で変わる調査の範囲
ビルの排水管調査は、目的によって、詰まりや漏水の原因を探す事後対応の調査と、管の状態を前もってつかんでおく計画調査の2つに分けて考えましょう。
詰まりや漏水の後に頼む原因調査
事後対応の調査の目的は、詰まりや漏水が起きた箇所と原因を突き止め、清掃で済むか、管の補修や交換が要るかを決めることです。調べる範囲は、症状が出た器具から原因の箇所までに絞れます。
調査を頼む前に、同じ系統の上の階や隣の区画でも流れが悪くなっていないかを聞いておきましょう。ほかの器具でも流れが悪ければ、複数の器具の排水が集まる立て管や横主管を疑い、1つの器具だけなら、その器具から立て管までの枝管を先に疑えます。
原因が付着物や異物なら、清掃で取り除いた後にもう一度撮り、流れが戻ったことを映像で確かめます。管の割れや継手のずれが映ったときは、映像と、掃除口からの距離で書いた位置を、補修の見積もりを頼む工事会社に渡してください。
清掃に合わせて管の中を見る計画調査
計画調査の目的は、詰まりや漏水が起きる前に、管の中の付着や錆、継手のずれがどこまで進んでいるかをつかみ、清掃の間隔や管の更新の時期を決める材料にすることです。
計画調査では、毎回同じ掃除口から同じ向きにカメラを入れ、異状の位置を掃除口からの距離で記録しましょう。
関連記事：下水道のドローン点検とは｜管内を飛ばす仕組みと調査依頼の進め方
ビル管法が定める排水管の掃除と点検
建築物衛生法（ビル管法）は、特定建築物の排水管や排水槽などの排水設備について、汚水が漏れ出さないように補修と掃除を行うことを義務にし、掃除は6か月以内ごとに1回と間隔も決めています。点検の項目と補修のやり方は、厚生労働省の告示の基準に従うよう努めるものとされ、点検には掃除のような間隔の数字はありません。
掃除と点検で求められていること
建築物衛生法施行規則の第4条の3が定める6か月以内ごとの掃除は、排水管だけでなく、排水槽や、厨房のグリストラップのような阻集器も含めた排水に関する設備が対象です。点検の基準を定めた厚生労働省の告示は、排水管と通気管について、次の5つの有無を定期に点検し、必要に応じて補修などを行うこととしています。
- 損傷
- さび
- 腐食
- 詰まり
- 漏れ
管の内側の状態は映像で確かめられますが、漏れは管の外側に現れるため、天井や床下の染みも合わせて見てください。
義務が当てはまる建物と人
義務を負うのは、特定建築物の所有者や占有者など、維持管理について権原を持つ人です。特定建築物に当たるのは、店舗や事務所、百貨店、旅館などの用途に使う部分の延べ面積が3,000平方メートル以上の建築物で、建物全体を学校教育法第1条の学校などに使う場合は、延べ面積8,000平方メートル以上が基準になります。
共同住宅は特定建築物の用途に含まれないため、分譲マンションや賃貸マンションは、住宅の部分がどれだけ広くても特定建築物に当たりません。店舗や事務所が入る複合ビルでは、店舗や事務所などに使う部分だけで3,000平方メートル以上あるかで決まります。
特定建築物に当たらない建物でも、多数の人が使う建物の所有者などは、建築物衛生法の第4条第3項により、同じ基準に従って維持管理するよう努めなければなりません。
登録業者が清掃の前後に行う内視鏡の点検
都道府県知事の登録を受けた排水管清掃業者は、写真を撮れる内視鏡を備えることが登録の基準です。清掃の前後に管の中の詰まりの状況を内視鏡で点検し、清掃の効果を確かめる作業の方法も、厚生労働省の告示で基準に入っています。
登録を受けるかどうかは事業者が選べるため、清掃の前後の映像が残るかは、清掃を頼む前に業者に確かめてください。映像を報告書と一緒に受け取って系統ごとに保管しておけば、計画調査で前回の状態と比べる材料になります。
関連記事：排水管調査の進め方と報告書の読み方｜依頼前に決める範囲と成果物
共用部と専有部で変わる調査の段取り
排水管が共用部にあるか専有部にあるかで、調査を決める人と、住戸や区画に入る段取りが変わります。分譲マンションは管理規約、テナントビルは賃貸借契約で境目を確かめましょう。
分譲マンションの立て管と枝管
国土交通省のマンション標準管理規約は、雑排水管と汚水管のうち、配管継手と立て管を共用部分に挙げています。住戸の専用に使う設備のうち共用部分の中にないものは専有部分とされるため、規約が標準管理規約と同じ定め方なら、住戸の中を通って立て管につながる枝管は専有部分です。
実際の境目はそれぞれのマンションの管理規約の別表で決まり、標準管理規約と違う定め方の規約もあるため、調査の範囲を決める前に、管理組合から別表を受け取っておきましょう。
専有部分の設備でも、共用部分と構造上一体となった部分の保存行為（今の状態を保つための修繕など）は、共用部分の管理と一体で行う必要があるとき、総会の決議を経て管理組合が行えます。標準管理規約のコメントには、配管の清掃などの費用に管理費を充てられる一方で、専有部分の配管の取り替えの費用は区分所有者が負担すると書かれています。
枝管を調べるには住戸に入って器具を外すため、住戸ごとに立ち入りの日程を取らなければなりません。標準管理規約では、管理組合は管理に必要な範囲で専有部分への立ち入りを請求でき、請求された人は、正当な理由がなければ拒めません。
テナントビルの区画の中の管
テナントビルの区画の中の排水管を誰が管理するかは、賃貸借契約や、契約に付ける資産区分・管理区分の取り決めで決まります。区画の中の掃除口や器具の口を使う調査は、テナントの営業時間外に入る日程を取ってから組みます。
厨房のある飲食店の系統は油脂の付着で詰まりやすいため、事後対応の調査では、厨房の排水がどこで立て管や横主管に合流するかを図面で先に確かめておくと、原因の区間を絞れるでしょう。
関連記事：排水管の老朽化を調査から清掃まで｜劣化のサインと発注手順の実務
公共下水道の管理範囲と、清美環が点検する設備
敷地の外にある公共下水道の管とマンホールは、下水道法にもとづいて市町村などが管理し、建物の側で調査を手配する範囲には入りません。建物の下水を公共下水道へ流すために敷地の中に設ける排水管とますは排水設備と呼ばれ、改築や修繕を建物の所有者が、清掃などの維持を土地の占有者が行うと、下水道法の第10条が定めています。ただし、道路との境目の近くの公共ますは、敷地の中にあっても自治体が管理する公共下水道の一部とされていることがあります。
詰まりの原因が敷地の外にありそうなときは、下水道を管理する自治体の窓口に連絡してください。どこまでが敷地の排水設備で、どこからが公共下水道かも、同じ窓口で確かめられます。
清美環が管内点検ドローン『フクロウ』の機体を入れるのは、下水道管とマンホールのほか、次の2種類の設備です。
- 狭い空間：天井裏、ダクト内、ピット内
- 工場やプラントの設備：焼却炉、煙突、球体や円筒形の大型タンク、ボイラー本体など
建物の中に加えて、敷地の中の屋外の排水管も、清美環は事業の方針として機体を入れる対象にしていません。受水槽と貯水槽も、機体が落ちたときに飲み水の衛生に影響するため、対象から外しています。
機体を入れられるかは、ご相談の際に現場の条件をうかがって確かめます。受託している業務に、下水道管路やマンホール、大型タンク、プラント設備の内部の点検が含まれるときは、管内点検ドローン『フクロウ』の無料相談・お見積りをお問い合わせページからお申し込みください。
段差や勾配でカメラが止まったときの対処
段差や勾配でカメラが止まったときの対処は、事後対応の調査なら別の口から撮り直し、計画調査なら未確認の区間として記録に残すことです。建物の排水管の調査では、掃除口や器具を外した口からケーブルの先のカメラを差し込むため、段差や曲がりが続く区間や付着物の厚い区間、水が溜まった区間で、先へ進めなくなることがあります。
事後対応の調査で止まったとき
事後対応の調査で止まったときは、カメラを入れる口を変えて、原因の箇所まで撮ってください。上流の掃除口から入れて止まったら、下流側の掃除口や屋外のますから上流へ向けて入れ直し、止まった区間を両側から撮りましょう。
付着物が厚くて進めないときは、高圧洗浄などで付着物を落としてから撮り直します。清掃の前の映像には付着の量が、清掃の後の映像には管の地肌が映るため、詰まりの原因が付着物か、管の割れやずれかを見分けられます。
水が引かずにカメラが水に沈む区間は、管のたるみや勾配の不足、下流側の詰まりで水が溜まっていると疑い、掃除口から水に沈んだ地点までの距離を記録してください。距離が分かれば、補修のために天井や床を開ける位置を絞れます。
計画調査で止まったとき
計画調査で止まったときは、止まった区間を撮り切ろうとせず、未確認の区間として位置と理由を報告書に残してもらいます。未確認と書いてあれば、異状がない区間と読み違えることはありません。
未確認の区間は、次の清掃で付着物を落とした後や、住戸や区画の改修で器具を外したときに、別の口から撮って埋めましょう。別の口が専有部の中にあるなら、立ち入りの日程を次の調査の計画に入れておきます。
排水管調査の発注前に決めること
排水管調査を業者に発注する前に、次の5つを決めておくと、見積もりの範囲と報告書の中身が調査の目的に合います。5つとも、見積もりを頼む段階で業者に伝えてください。
- 調査の目的：事後対応の原因調査か、計画調査かを決める
- 調べる範囲：共用部の立て管と横主管だけか、住戸や区画の枝管まで含めるかを決める
- カメラを入れる口：掃除口の位置を図面と現地で確かめ、専有部の中の口を使うなら立ち入りの日程を取る
- 清掃との組み合わせ：清掃と同じ日に、清掃の前後で撮るかを決める
- 報告書の書き方：異状の位置を掃除口からの距離で書き、未確認の区間とその理由も載せてもらう
業者を比べるときは、過去の報告書の見本を見せてもらい、異状の位置の書き方と未確認の区間の扱いを確かめてください。
下水道管路やタンクの点検を『フクロウ』に相談
ビルの排水管調査は、事後対応の調査か計画調査かを先に決め、共用部と専有部の境目を管理規約や賃貸借契約で確かめてから発注しましょう。カメラが止まった区間を未確認として報告書に残してもらえば、次の調査で埋められます。
創業30年を超える相模原市の清美環は、下水道管や排水管の清掃、タンクの清掃を本業にしており、管の中の汚泥や水位、硫化水素、段差を清掃の現場で知っています。管内点検ドローン『フクロウ』の調査は、広い範囲を素早く見るスクリーニング調査と、本格調査の2段階で進むとお考えください。
機体は、小型のIBIS2と、球体のガードに覆われたELIOS 3の2機を現場の条件で使い分けて運用し、専任のオペレーターが操縦します。映像と報告書はデータで納品し、点検で見つけた堆積や詰まりは本業の清掃で取り除きます。自社で撮影した下水道管内のドローン動画があるため、管の中がどう映るかはご相談の段階でご確認ください。
ドローンを持っていても管の中を飛ばせる人がいない点検・調査会社からの操縦委託もお受けしています。首都圏を中心に、全国の現場に対応しています。
関連記事：ビルの排水管のつまりは点検と定期清掃で防ぐ｜つまりやすい箇所と頻度
下水道管路やマンホール、タンク、プラント設備の内部点検の無料相談・お見積りは、お問い合わせページからお申し込みください。お急ぎの場合は、お電話（042-765-4100、平日9時から18時）でも承ります。