排水設備の点検義務を条文で確認｜掃除と補修まで一社で頼む進め方

「排水設備 点検義務」で情報を集めると、ビル管理法、建築基準法、浄化槽法といった法律名が並びます。ところが条文を開いてみると、少し意外なことに気づくはず。排水設備について法令が命じているのは「点検しなさい」ではなく、「掃除しなさい」「補修しなさい」のほうでした。

この違いは、建物を預かる側の段取りに直結します。点検を済ませて報告書を受け取った時点では、法令が求める状態にまだ届いていない場合がある、ということ。この記事では点検義務の条文を言葉のまま整理し、点検の後に控える掃除と補修をどう組み立てるかを、下水道管と排水管の清掃を三十年以上続けてきた清美環の視点でお伝えします。

「排水設備」という言葉が指す範囲を、条文でそろえる

下水道法第十条第一項は、公共下水道の供用が開始された区域の土地の所有者や使用者に、その土地の下水を本管へ流す「排水管、排水渠その他の排水施設」の設置を義務づけ、これを排水設備と呼びました。つまり排水設備とは、敷地の中を通って公共下水道の本管までつながる部分。建物内の排水管、屋外の埋設管、排水ます、トラップ、グリース阻集器（グリストラップ）などが該当します。

道路の下を走る本管は、自治体が管理する別の区分。業者へ「排水設備を点検してほしい」と伝えたときに見積りの範囲が食い違うのは、この線引きが共有されていないためでしょう。

設置する人と掃除する人は、条文の上で分かれている

同じ第十条の第二項には、改築または修繕は設置すべき者が行い、清掃その他の維持は当該土地の占有者が行う、と書かれています。所有と占有が分かれる貸しビルで「掃除の費用は誰が持つのか」という論点が出るのは、ここが根拠。注目したいのは条文が「清掃その他の維持」と書いている点で、第十条の中に点検という言葉は出てきません。法律が求めるのは機能している状態を保つことであって、記録に残すことではない、と読めます。

点検義務の根拠は、三つの法律に分かれて置かれている

点検義務がひとつの条文にまとまっていないことが、この分野を分かりにくくしている原因でしょう。建物の性格ごとに、根拠となる法律が入れ替わります。

ビル管理法が定める、半年に一度の掃除

もっとも具体的な頻度を持つのが、建築物における衛生的環境の確保に関する法律、通称ビル管理法です。同法施行令第二条第二号ハは、汚水の漏出等が生じないように「当該設備の補修及び掃除を行うこと」と定めました。

頻度を決めているのは施行規則のほう。第四条の三第一項が、特定建築物維持管理権原者は排水に関する設備の掃除を「六月以内ごとに一回、定期に」行わなければならないと書いています。半年以内に一度の掃除が、法令上の義務として明記されているわけです。同条第二項ではさらに、厚生労働大臣が別に定める技術上の基準に従って補修や掃除に努めるよう求めました。

対象になる特定建築物は、施行令第一条が用途と面積で定めています。興行場、百貨店、店舗、事務所、学校（研修所を含む）、旅館などの用途に供される部分の延べ面積が三千平方メートル以上、学校教育法第一条に規定する学校などは八千平方メートル以上。さらに法第四条第三項は、特定建築物に当たらない建物でも、多数の者が使用または利用するものには同じ管理基準に従うよう努力義務を課しました。面積が足りないから無関係、とはならない仕組み。

建築基準法の定期検査は、自治体の指定で範囲が変わる

建築基準法では、排水設備は「建築設備」の一部として扱われます。法第二条第三号が、建築設備を「建築物に設ける電気、ガス、給水、排水、換気」などの設備と定義しているためです。そのうち一定のものについて、法第十二条第三項が定期の検査と特定行政庁への報告を義務づけました。

注意したいのは、給排水設備が自動的に定期検査の対象になるわけではないという点。施行令第十六条第三項が政令で名指ししているのは昇降機と防火設備で、給排水衛生設備を対象にするかは特定行政庁ごとに違います。報告の時期も、施行規則第六条が「おおむね六月から一年まで」の間隔で特定行政庁が定めるとしており、全国一律ではありません。自分の建物がどちらかは、所在地の定期報告の案内で確かめてください。

浄化槽があるなら、浄化槽法が別に働く

浄化槽を使っている建物では、浄化槽法が加わります。第十条第一項が浄化槽管理者に毎年一回の保守点検と清掃を、第十一条第一項が毎年一回の指定検査機関による水質検査を、それぞれ義務づけました。

三つを並べると、根拠の置かれ方の違いが見えてきます。ビル管理法は建物の用途と規模、建築基準法は特定行政庁の指定、浄化槽法は浄化槽の有無。自分の建物にどれが当たるかは、この三つを順に当てはめて確かめるほかありません。

条文が求めているのは、見ることより直すこと

ここまでの条文には、共通点があります。ビル管理法施行令は「補修及び掃除を行うこと」、施行規則は「掃除を行わなければならない」、下水道法は「清掃その他の維持」。求められているのは、いずれも手を入れることのほうでした。

点検はその前段。どこに手を入れるかを決める工程であって、点検そのものが義務の本体になっている条文は見当たりません。点検報告書を受け取った時点では、法令が求める状態にまだ届いていない。ここが、発注の組み立て方を変えます。

法令の設計そのものが、掃除を前提にしている

裏づけは、下水道法施行令第八条。排水設備の設置と構造の技術上の基準を定めた条文なのですが、並んでいるのは掃除のための仕掛けばかりです。第八号は、管渠の長さがその内径または内のり幅の百二十倍を超えない範囲内で「管渠の清掃上適当な箇所」に、ますまたはマンホールを設けよと定めました。第十号は、雨水を排除するますの底に深さ十五センチメートル以上のどろためを求めています。

泥がたまる場所をあらかじめ作り、そこへ人が手を入れられる開口を等間隔で置く。排水設備は、汚れがたまることを織り込んで設計された設備だと条文が語っています。詰まりや堆積は想定外の事故ではなく、想定された事象。取り除く工程まで年間の段取りへ入れる理由が、ここにあります。

点検で見つかるものは、たいてい掃除で戻る側にある

排水設備を見ていくと、報告書に上がる所見はいくつかの型に分かれます。

• 排水ますやトラップにたまった泥、砂、生ごみ由来の堆積物
• 横引き管の内面に固着した油脂分と、そこへ絡んだ毛髪や繊維
• 阻集器にたまった油分と残さ、実際の使われ方に合っていない清掃間隔
• 排水槽の底の沈殿物と、水面に浮いて固まったスカム
• 封水が切れたトラップ、割れたます蓋、ずれた継ぎ手

上の四つは、掃除で元の状態へ戻せる性質のもの。最後のひとつは補修や部材の交換が必要になります。点検の値打ちは、この二つを現場で切り分けて、どちらの手配が要るかをはっきり書いてくれるところにあります。

ところが実務では「堆積物あり」「要清掃」の一行で終わる報告書が少なくありません。堆積の厚みはどれくらいか、高圧洗浄で落ちる汚れなのか、勾配の不良でたまり続けるものなのか。ここが抜けていると、次の手配をする側は現場を見るところからやり直すことになります。点検を頼むときに「清掃で戻る箇所と工事が要る箇所を分けて書いてください」と添えるだけで、報告書の使い勝手は変わるはずです。

点検する会社と直す会社を分けたときに、現場で起きること

ここからが、法令の解説記事があまり触れない部分。点検と清掃を別々の会社へ発注する進め方には、詰まりやすい箇所があります。

ひとつは、手配と立会いが二度になること。点検の日にテナントへ排水の使用を控えてもらい、報告書を待ち、見積りを取り、清掃の日程で同じ調整をやり直す。管理側の手間も、入居者への説明も二度になります。

もうひとつが、期限との関係。ビル管理法施行規則が求めるのは六月以内ごとの掃除で、次の期限は前回の掃除を起点に決まります。点検、見積り、社内の決裁、業者の日程調整が間に挟まると、次の掃除は周期の後ろへずれていくでしょう。点検を丁寧にやるほど掃除が遅れるという逆転が生まれます。半年は、工程を分けて回すには存外に短い周期。

三つめは、所見の解釈が引き継がれない問題。点検会社の報告書を清掃会社が読み、現場で判断し直し、当初の見積りと実際の作業が食い違う。汚れが落ちきらなかったとき、点検の見立てと清掃の手のどちらに原因があったのかも、後から切り分けにくくなります。

点検と掃除をひと続きにすると、記録の形が変わる

清美環は、下水道管と排水管の清掃、排水処理施設の維持管理、タンク清掃を三十年以上続けてきた会社です。管内点検ドローン『フクロウ』は、その本業から生まれました。点検を専門にしている会社との違いは、見つけたその流れのまま清掃まで引き受けられるところにあります。

本業の経験は、所見の読み解きにも効いてきました。ますの底の堆積が、高圧洗浄で流れる汚れなのか、勾配の不良で何度でも戻ってくるものなのか。長年、管の中を洗い続けてきた感覚が、判断の速さにつながっています。

段取りの面でも差が出ます。清掃を終えた後に同じ箇所を見ると、汚れに隠れていた管の素地が現れる。継ぎ手のずれや腐食は、洗った後でなければ確かめられません。点検と清掃が同じ相手なら、この「掃除の後の確認」を一本の工程に組み込めます。

『フクロウ』が入る設備と、入らない設備

ここははっきり書いておきます。敷地内の排水管や配水管には、ドローンの機体を入れません。口径が細く曲がりも多いため、物理的に入らないからです。排水ます、トラップ、阻集器も同じで、内視鏡やカメラ、そして人の手による清掃が受け持つ領域。受水槽や貯水槽も、墜落したときの衛生面を考えて対象から外してきました。

『フクロウ』が飛ぶのは、人が通れる口径のある下水道管や管渠、マンホールの内部、そして大型タンク、焼却炉と煙突、ボイラー本体、ピット内、ダクト内、天井裏といった閉鎖空間。中は衛星の電波が届かず暗いため、オペレーターは映像だけを見て操縦します。まず全体を一気に飛んで映像で押さえ、異状が疑われる区間をふるい分けたうえで本格調査を寄せる、二段構えの進め方。当社の実績では、このスクリーニング調査によって通常の1.5倍から1.6倍の距離を同じ時間で調べられました。中部地方での中規模下水道管100メートルの調査、関西での薬品タンク内部調査、北陸での焼却炉煙突30メートルの調査などを手がけています。

排水設備の点検義務への対応をご相談ください

排水設備の点検義務は、ひとつの条文には収まっていません。下水道法が敷地内の排水設備の維持を、ビル管理法が特定建築物の六月以内ごとの掃除を、建築基準法が特定行政庁の指定した建築設備の定期検査を、浄化槽法が毎年一回の保守点検と清掃を、それぞれ定めています。どれが当たるのかを確かめ、いつまでに何を終えるかを年間の計画へ落とすところが出発点。

そして、どの法律も最後に求めているのは掃除と補修でした。点検で終わらせず、見つかった堆積や詰まりを取り除き、もう一度状態を確かめる。ここまでを一本の段取りに組めるかどうかで、期限の守りやすさが変わってきます。